Naizgled kupovina  nekretnine izgleda vrlo jednostavno: vidjeli ste predivnu kuću, odmah uz more, s predivnim pogledom na otoke,… Ushićeni ste onim što ste vidjeli, uspjeli ste čak i skinuti cijenu za 1.000 do 2.000 EUR, i odlučili ste sklopiti kupoprodajni ugovor s prodavateljem. ALI, sklapanjem kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika i isplatom dogovorene cijene posao ne samo da nije dovršen, nego ako niste bili dovoljno pažljivi, pravi problemi tek mogu početi…

Naime, kupnja nekretnine ne završava potpisivanjem ugovora, već uknjižbom Vas kao novog vlasnika u zemljišne knjige na temelju tog ugovora koji ste potpisali. Jer ako niste obavili sve predradnje koje su preduvjet dobro obavljenog posla, daljnji scenariji mogu biti vrlo neugodni: od nemogućnosti upisivanja Vas kao novog vlasnika u zemljišne knjige, zatim gubitak vlasništva te sve do toga da jednog dana ugledate bagere koje šalje država da Vam sruši objekt.

Dakle, prvo morate biti sigurni da onaj tko se izdaje za vlasnika uistinu i je vlasnik odnosno opunomoćenik vlasnika. Još uvijek postoji mnogo nekretnina gdje se vlasništvo nije sređivalo godinama te se u zemljišnim knjigama mogu pronaći upisani vlasnici nekretnina koji nisu među nama na ovom svijetu možda čak i stoljeće. Možda nitko i ne osporava «prodavatelju» vlasništvo nad nekretninom, ali morate imati na umu da takav prodavatelj ne može biti stvarni prodavatelj jer formalno niti ne posjeduje nekretninu, a vi se nećete moći uknjižiti kao novi vlasnik.

Jednostavnom provjerom u zemljišnim knjigama možete utvrditi tko je uknjiženi vlasnik nekretnine, ali i ima li dotična nekretnina bilo kakve terete. Jer, nakon kupnje nekretnine može se ispostaviti da je nekretnina opterećena hipotekama ili drugim teretima. Iz takve situacije gotove da se i ne možete izvući ukoliko prijašnji vlasnik odluči da aktivira garancije koje je dao sa svojom sad već bivšom nekretninom. Inače kupnja nekretnine pod hipotekom nije nemogući posao ukoliko se pristupi poslu profesionalno tako da sve stranke u poslu budu pravno zaštićene.

Jedna još jako bitna stvar kod građevina su građevinske dozvole: jeste li provjerili da Vaš novi apartman ili kuća imaju građevinsku dozvolu? Kako znate da nisu sagrađene bespravno? Obavezno zatražite od prodavatelja građevinsku dozvolu. Ukoliko dozvola postoji, idite dalje, uzmite nacrte koji su prilog dozvoli i pogledajte mjere temelja, uzmite metar i izmjerite temelje građevine. Zatim provjerite koliko katova ima objekt za slučaj da se ne bi dogodilo da ste kupili apartman na 3 katu a dozvoljeno je graditi 2 kata. Ukoliko su mjere temelja građevine unutar mjera iz građevinske dozvole, tad ste mirni. Ali ukoliko je građevina premašila gabarite dozvole, nemojte ići u kupnju jer kazne koje Vas mogu zadesiti su drastične: za objekt koji je bespravno sagrađen i koji se ne može naknadno legalizirati jer možda čak nije u građevinskoj zoni ili je izvan gabarita za objekt koji se može legalizirati prema prostornom planu za to područje, ili objekt ima građevinsku dozvolu ali su njegovi stvarni gabariti premašili one iz dozvole, kazna je vrlo drastična, a to je rušenje objekta.

Kod kupovine zemljišta vrijede iste napomene što se tiče provjere vlasništva zemljišta kao i tereta na zemljištima. Uz to treba napomenuti da se osim te provjere napravi i provjera u lokalnoj upravi glede prostornog plana, odnosno provjeriti može li se na tom zemljištu uopće nešto graditi, i ako se smije što se smije graditi. Naime, ukoliko prostornim planom lokalne uprave Vaše buduće zemljište nije predviđeno kao građevinsko zemljište, na tom terenu se neće moći ništa graditi. Ukoliko i je zemljište unutar građevinske zone, svakako provjerite koji tip gradnje je dopušten: obiteljske kuće, stambeni objekti, industrijske zone, objekti komercijalne turističke namjene itd… Jer ako je na nekom mjestu predviđena zona komercijalne turističke izgradnje, na tom mjestu se ne mogu graditi obiteljske kuće i obratno.

Naravno da rad s profesionalnim agencijama smanjuje ovakve rizike uvelike. Ali, ujedno Vas upozoravamo da u Hrvatskoj postoji jako puno agencija za nekretnine, ali napominjemo da u Hrvatskoj još uvijek ne postoje propisi kojima bi se uredilo tko i pod kojim uvjetima može osnivati agenciju, tko može raditi u agenciji, kakve stručne ispite treba polagati za ovu djelatnost i sl. U takvoj šarenoj situaciji teško je dati bilo kakav savjet s kakvom agencijom raditi a s kakvom ne. Možda je preporuka nekog Vašeg znanca, prijatelja ili rođaka dobar signal od kuda početi. Jer jedno istraživanje kaže da za pozitivnu preporuku sazna troje ljudi, a za negativnu preporuku sazna sedmero ljudi.